'전세의 월세화' 현상, 이제는 '월세 시대'가 온다!

🔎 '전세의 월세화' 현상, 이제는 '월세 시대'가 온다!

최근 한국 주택 시장에 큰 변화의 바람이 불고 있습니다. 바로 '전세의 월세화' 현상인데요. 이는 일시적인 흐름이 아니라, "이제는 월세 시대에 진입했다"는 분석이 나올 만큼 구조적인 변화로 평가받고 있습니다. 2024년 1분기 기준, 전국 전월세 신규 계약 중 월세 비중이 60%를 넘어섰으며, 특히 지방의 비아파트 주택은 월세 비중이 무려 80%를 초과할 정도로 두드러진 양상을 보이고 있습니다.

 

'전세의 월세화' 현상, 이제는 '월세 시대'가 온다!

왜 '전세의 월세화'가 가속화될까요?

이러한 현상은 단순히 한 가지 원인만으로 발생한 것이 아닙니다. 복합적인 요인들이 맞물려 전세 시장의 지형을 바꾸고 있습니다.

• 전세 사기 공포, 이제 '전세는 위험하다'는 인식 확산 전세 사기 피해가 급증하면서 세입자들 사이에서는 '전세 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다'는 불안감이 커졌습니다. 특히 전체 피해자의 75%를 차지하는 20~30대 청년층은 전세 보기로 아예 월세를 선택하는 경우가 늘고 있습니다.
• 정부의 가계 대출 규제 강화 정부의 대출 규제로 전세자금 대출 문턱이 높아지고 한도가 축소되면서, 세입자들은 보증금을 마련하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 이 때문에 전세 대출이 막히자 오히려 초고가 월세 거래가 급증하는 역설적인 상황이 벌어지기도 합니다.
• 임대인의 월세 선호 및 세금 부담 감소 주택 시장이 불확실하고 침체될수록 임대인은 안정적인 투자 수익을 위해 전세보다는 월세를 선호하게 됩니다. 또한 주택 소유로 인한 종합부동산세, 재산세 등 세금 부담을 줄이기 위해 집을 처분하고 월세로 전환하는 경우도 늘고 있습니다.

'전세의 월세화'가 불러올 시장 변화는?

이러한 변화는 단순한 주거 형태의 전환을 넘어 우리 사회에 여러 가지 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1. 서민 주거비 부담 가중과 주거 양극화 심화

전세의 월세화는 서민들의 주거비 부담을 크게 증가시키고 있습니다. 매달 고정적으로 지출되는 월세 비용은 가계 소비 여력을 떨어뜨립니다. 게다가 월세 가격 자체도 꾸준히 상승하는 추세라 서민들의 어려움은 더욱 커지고 있습니다.

• 치솟는 월세 가격: 서울 주요 대학가 원룸의 평균 월세가 1년 새 6% 이상 오르는 등 전국 주택 월세 가격 지수가 상승하고 있습니다.
• 초고가 월세 거래 증가: 보증금 수억 원에 월세가 수백, 수천만 원에 달하는 '초고가' 월세 거래가 속출하고 있습니다. 서울 아파트 월세 거래 중 월세 500만 원 이상 비중은 연초 대비 두 배 가까이 뛰기도 했습니다.

전세 제도가 '내 집 마련을 위한 주거 사다리' 역할을 해왔다는 점을 고려할 때, 전세의 소멸은 결국 '돈이 있는 사람들만 집을 살 수 있는' 주거 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려가 제기됩니다.

2. 새로운 주거 형태의 부상과 시장 확장

월세 부담이 커지면서 청년층을 중심으로 하숙, 셰어하우스, 코리빙 하우스 등 보증금 부담이 적고 계약이 유연한 새로운 형태의 주거 공간 수요가 증가하고 있습니다. 특히 코리빙 하우스는 9년 만에 4배 이상 증가하고 입주율이 98%에 달할 정도로 인기가 높습니다.

이러한 월세 시장의 성장 가능성을 인식한 외국 자본도 국내 시장에 적극적으로 진출하고 있어, 앞으로 주거 시장의 모습은 더욱 다양해질 것입니다.

3. 외국인 주택 매수 증가 및 규제 논란

내국인에게는 주택담보대출 규제가 강화된 반면, 외국인에게는 별다른 제한이 없어 서울 등 인기 지역에서 외국인의 주택 매수세가 늘고 있습니다. 이들 중 상당수는 임대 수익을 목적으로 하고 있어, 내국인 역차별 논란과 함께 외국인 부동산 투기를 막기 위한 규제 도입의 필요성이 제기되고 있습니다.

'월세 시대', 어떤 정책적 과제가 필요할까요?

'전세의 월세화'는 단순한 주거 형태 변화를 넘어, 양극화와 지방 소멸 문제와도 맞물려 있는 중요한 사안입니다. 이러한 변화에 맞춰 정부는 다음과 같은 정책적 대응을 시급히 마련해야 합니다.

• 전세 제도 개선 및 보완: 전세 사기와 갭투자 등 기존 제도의 문제점을 보완하고, 서민들의 주거 부담을 완화할 수 있는 방향으로 제도를 개선해야 합니다.
• 공공 임대주택 확충: 저렴하고 안정적인 공공 임대주택 공급을 확대해, 전세 제도 없이도 주거 불안을 겪지 않도록 서민들의 주거 선택권을 보장해야 합니다.
• 지방 경쟁력 강화: 서울 수도권 집중 현상을 완화하고, 지방에 양질의 일자리를 창출하여 인구 분산을 유도하는 것이 장기적인 주택 시장 안정에 기여할 수 있습니다.

한국 주택 시장은 지금 거대한 변화의 흐름 속에 있습니다. 이 변화는 서민들의 주거 안정과 사회 전반의 양극화 문제와 직결된 만큼, 다양한 주체들의 지혜를 모아 실효성 있는 정책을 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다.