2026 다주택자 증여 급증과 국세청 전수 검증 예고 | 양도 vs 증여 세금 비교 및 주의사항

2026 다주택자 증여 급증과 국세청 전수 검증 예고 | 양도 vs 증여 세금 비교 및 주의사항

최근 부동산 시장에서 서울을 중심으로 주택 증여가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서, 많은 분이 '팔 것인가, 물려줄 것인가'를 두고 깊은 고민에 빠진 결과로 보입니다.

하지만 국세청이 최근 이러한 증여 흐름 속에 숨은 '편법 증여'를 뿌리 뽑겠다고 공식 선언하며 전수 검증을 예고했습니다. 오늘은 현재 주택 증여 시장의 현황과 국세청이 주목하는 부정 사례, 그리고 양도와 증여 중 무엇이 실질적으로 유리한지 상세히 알아보겠습니다.

 

2026 다주택자 증여 급증과 국세청 전수 검증 예고 ❘ 양도 vs 증여 세금 비교 및 주의사항

1. 서울 주택 증여 건수 전년 대비 2배 급증, 그 원인은?

최근 통계에 따르면 2024년 1분기 서울 주택 증여 건수는 3,105건을 기록했습니다. 이는 지난해 같은 기간과 비교했을 때 무려 94.4%나 증가한 수치입니다. 사실상 증여 시장이 두 배 가까이 커진 셈입니다.

이러한 현상이 나타난 가장 큰 배경은 '양도세 중과 유예 종료' 때문입니다. 오는 5월 9일로 예정된 유예 기간이 끝나면 다주택자가 집을 팔 때 부담해야 하는 양도세가 대폭 늘어나게 됩니다. 이에 부담을 느낀 다주택자들이 매도 대신 자녀 등에게 자산을 미리 넘겨주는 '증여'라는 카드를 선택하고 있는 것입니다.

2. 양도세 vs 증여세, 국세청이 밝힌 충격적인 비교 결과

많은 분이 "어차피 세금을 낼 거라면 나중에 가치가 더 오를 집을 자녀에게 미리 주는 게 이득 아니냐"고 생각합니다. 하지만 국세청의 분석 결과는 사뭇 다릅니다. 국세청은 대치동 아파트 사례를 들어 양도와 증여의 경제적 득실을 비교했습니다.

[사례 분석: 10년 전 10억에 매입해 현재 30억이 된 아파트]

• 5월 9일 이전 양도 시: 예상 세액 약 6억 5,000만 원
• 현재 시점에서 증여 시: 예상 세액 약 13억 8,000만 원

결과적으로 증여세가 양도세보다 2배 이상 높게 나타났습니다. 여기에 더해 자녀가 증여세를 낼 능력이 없어 부모가 대신 세금을 내준다면, 그 대납한 현금 또한 증여로 간주되어 추가 세금이 발생합니다. '세금 회피'를 위해 선택한 증여가 오히려 '세금 폭탄'으로 돌아올 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

3. 국세청이 정조준한 '편법 증여' 3가지 유형

임광현 국세청장은 최근 급증한 증여 사례 전체에 대해 전수 검증을 하겠다고 강력하게 경고했습니다. 특히 국세청이 집중적으로 들여다보는 변칙 증여 유형은 다음과 같습니다.

① 부담부증여 후 채무 대납

부담부증여는 주택과 함께 담보대출(채무)을 동시에 물려주어 증여 가액을 낮추는 방식입니다. 하지만 증여 이후 자녀가 갚아야 할 대출 원금과 이자를 부모가 몰래 대신 상환해 주는 행위는 명백한 탈세입니다. 국세청은 자녀의 소득원과 부채 상환 과정을 끝까지 추적합니다.

② 시가 저평가를 통한 세액 축소

고가의 아파트를 증여하면서 주변 시세보다 현저히 낮은 가격으로 평가해 신고하는 경우입니다. 감정평가를 왜곡하거나 부적절한 비교 사례를 끌어와 세금을 줄이려 한다면, 국세청의 정밀 검증 시스템을 피하기 어렵습니다.

③ 증여세 현금 대납 및 신고 누락

사회초년생인 자녀가 수억 원의 증여세를 자력으로 납부하기는 어렵습니다. 이때 부모가 자녀의 통장으로 세금을 대신 내주면서 이를 증여로 신고하지 않는 경우가 많습니다. 국세청은 수증자의 자금 출처를 분석하여 이러한 현금 대납 행위를 적발할 방침입니다.

4. 무관용 원칙과 가산세 주의보

국세청은 이번 검증에서 부정한 방법이 확인될 경우 '무관용 원칙'을 적용하겠다고 밝혔습니다. 단순한 세금 추징에 그치지 않고, 적발 시 원래 내야 할 세액의 최대 40%에 달하는 가산세가 부과됩니다. 배보다 배꼽이 더 큰 상황이 발생할 수 있는 것입니다.

임광현 국세청장은 "세금을 회피하기 위한 편법 증여는 아예 생각하지 않는 것이 좋다"며 시장에 강력한 경고 메시지를 보냈습니다. 정상적인 세금 납부 체계 안에서는 일반적으로 양도가 증여보다 유리하도록 설계되어 있다는 점을 재차 강조했습니다.

5. 결론: 전문가와의 상담을 통한 합법적 절세가 정답

다주택자에게 주어진 양도세 중과 유예 종료가 얼마 남지 않았습니다. 조급한 마음에 무리한 편법 증여를 선택했다가는 국세청의 전수 검증 대상이 되어 막대한 가산세를 물게 될 위험이 큽니다.

지금 시점에서 가장 현명한 방법은 다음과 같습니다.

1. 자신의 자산 구조를 정확히 파악하기
2. 양도와 증여의 실질 세액을 꼼꼼히 비교하기
3. 전문 세무사와 상담하여 합법적인 절세 방안(증여 시 자금 출처 증빙 등)을 마련하기

부동산 자산 관리는 단기적인 세금 회피보다 장기적인 법적 안정성이 우선되어야 합니다. 국세청의 엄중한 검증이 예고된 만큼, 원칙에 맞는 투명한 자산 승계 계획을 세우시길 바랍니다.